2011年4月15日，北京，全国首个“限房价、竞地价”中小套型普通商品房项目——长阳国际城在房山区入市。CFP

　　京城首个“自住型商品房项目”两年涨价近一半

　　文章导读：自住型商品房其实也属于保障房的一种，它意在解决“夹心层”群体的住房问题，也就是对既买不起高价商品房、又没有资格购买保障房的群体，起一种住房保障的作用。

　　《中国经济周刊》 记者 刘德炳 | 北京报道

　　10月22日，国家统计局公布了9月全国70个大中城市房价的变动情况，其中北京9月份新建住宅价格同比上涨16%，环比上涨1%，在70个大中城市中位居前列。这对于近年来大力调控楼市的北京市而言是一种无形的压力。

　　就在当天，北京市公布了最新的楼市调控措施，其重头戏就是首次正式发布了大力建设自住型商品住房的意见，并明确表示，今年要完成不低于2万套自住型商品住房供地，明年计划推出5万套左右，满足居民刚性自住需求。

　　首个“自住型商品房项目”遭哄抢

　　自住型商品住房的全称是“中低价位自住型、改善型商品住房”，即在“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的思路下，北京市将提供大量满足居民自住性、改善性住房需求的房源。这类房源将通过“限房价、竞地价”等方式出让，价格比周边商品住房低30%左右；套型以90平方米以下为主，其中保障房轮候家庭及本市无房家庭优先购买；购买此类住房后5年内不得上市，5年后上市收益的30%上交财政。

　　北京市住建部门有关负责人表示，年底前将形成2万套左右的用地供应。明年，自住型商品住房的供应还将大规模增加，计划推出5万套左右，并且在土地供应计划中单列，优先供地，确保供应。

　　其实，关于自住型商品住房，北京市此前已有试点。2010年5月，中国铁建(5.15,0.01, 0.19%)房地产集团有限公司通过“限房价、竞地价”模式拍下房山区长阳镇起步区6号地，其竞买价为14.6亿元，楼面地价为每平方米6096元，而限定的销售均价为每平方米12500元，这一项目随后被命名为长阳国际城。这是全国首个“限房价、竞地价”中小套型普通商品房项目。

　　中国铁建房地产集团有限公司相关负责人向《中国经济周刊》表示，那时候还没有自住型商品住房这个名字，所以项目当初没有被定位为自住型商品住房，但是就性质而言，无论是限价、还是购买对象、还是上市限制等方面，中铁建长阳国际城这个项目与如今的自住型商品住房比较相似。

　　据这位负责人介绍，该项目第一期于2011年4月15日开盘选房，推出了1594套住宅、273个车位，销售均价为每平方米12500元，这一价格比周边在售的其他商品房每平方米便宜3000元。当时在北京市首次购买住房的北京户籍家庭、正在轮候保障性住房的家庭等三类住房刚性需求可优先购买。

　　这一项目的开盘立即遇到了购房群体的抢购。记者了解到，在2011年4月举行的摇号中，有9011人参与摇号，供需比接近1:6。

　　该区域房价曾低迷半年

　　“长阳国际城项目较大的价格差距以及总共2394套的大规模供应，将明显缓解中低收入人群的置业需求，同时可能将区域内房价直接拉低。”北京中原地产市场总监张大伟当时向记者表示。

　　事实的确如此。长阳区域是房山区近年来楼市新增供应的主力。记者了解到，2011年4月长阳国际城的入市，就打乱了该区域一些项目的上市节奏，其中部分项目在2011年4月份开盘价还是15000元/平方米，到2011年6月时则开始降价，一度降至14000元/平方米。这一过程曾持续到当年下半年。

　　中国铁建房地产集团有限公司相关负责人告诉《中国经济周刊》，应该说，当时长阳区域房价的变动与其他调控政策、市场形势都密切相关，但也与长阳国际城有一定关联。

　　不过，随着2012年、2013年北京市房价进入新一轮的上涨期，整个长阳区域的房价逐步高涨，目前该区域部分项目已涨至2万元/平方米；即便是长阳国际城的房子，有中介人员向《中国经济周刊》表示，假如上市的话，能卖到18000元/平方米。

　　对此，有分析人士指出，一个项目能化解的市场需求毕竟有限，所以其对房价的抑制作用是有限的，但是今明两年北京市计划推出7万套自住型商品住房，这将形成一定的规模效应，极大地支持自住型和改善型购房需求，同时对市场是个较大的分流，可能会起到抑制高房价的作用。

　　盈利是开发商的一道难题

　　据了解，北京市政府明确表示年内土地供应将以自住型住房项目为主，近期已在朝阳、通州、大兴、亦庄、顺义、昌平、平谷等区县推出了多块配建自住型商品住房项目用地，房价在1万~ 2.2万元/平方米之间。但是，分析人士指出，供应仅仅是第一步，诸如后期的分配、建设、运营管理等，依然是较大的考验。

　　21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰向《中国经济周刊》表示，自住型商品房其实也属于保障房的一种，它意在解决“夹心层”群体的住房问题，也就是对既买不起高价商品房、又没有资格购买保障房的群体，起一种住房保障的作用。但是，鉴于经济适用房、限价房在建设和分配过程中存在诸多不公平的现象，希望有关部门加强监管，坚决杜绝“自住房”摇号分配时的寻租行为。

　　以长阳国际城项目为例，上市时该项目的价格只有12500元/平方米，但目前预计其市场价格在18000元/平方米左右，这意味着，当初购买该房源的购房者，如今都面临着不小的收益。

　　对此，北京市住建部门有关负责人表示，除了在买房时进行严格审核之外，后期还将采取更加严格的限制措施。记者了解到，与此前的长阳国际城项目所规定的“自房屋交付之日起，两年内不得将该住房出租或出售”相比，今年的自住型商品住房相关政策明确规定，“购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让”。分析人士指出，很显然，如今的这一规定更加严格、更加完善。

　　不仅对于北京市相关部门，即使对于开发商而言，这也是不小的考验。记者了解到，由于采取“限房价、竞地价”的方式出让，开发商的利润空间将被大为压缩，房屋质量、配套等方面也存在隐患。

　　对此，中国铁建房地产集团有限公司相关负责人坦言，建设自住型商品住房确实难以盈利，这对开发商的实力和信誉都是不小的考验；以长阳国际城项目为例，该项目2010年拿地，2011年上市，2012年交房，这一速度在地产界是比较少见的，速度就意味着降低成本，因为花的时间越短，资金成本和管理成本越小，中铁建的经验是在设计、建设、审批等多环节同时推进，依靠管理取得了开发速度优势，这是今后开发商们都必须跨越的一道难题。

来源：新浪网http://finance.sina.com.cn/china/20131104/190417217479.shtml