中国传媒联盟 据 房天下苏州 讯：2016年，苏州楼市并未像预期那样春暖花开，反而上演着跌宕起伏的“变奏曲”。从降首付降契税到房贷收紧、“去库存”到限购重启调控升级、量价齐升到成交量“腰斩”房价下跌、抢房热情高涨到驻足观望、土拍限价之下高价地频出……构成了2016苏州楼市全景图。

这一年苏州楼市变数太多，上半段楼市疯狂房价上涨迅猛，土拍盛宴再掀血雨腥风。下半段，当楼市正值“狂欢”时，严限购令呼啸而来，楼市随即“聚变”。限购之下市场需求结构重新调整，购房者恐慌情绪得到缓解，逐步回归理性，房企面临更加复杂的环境，强者生存，开发商多维度经营变革在即……2016即将谢幕，苏州房天下矩献《2016-2017苏州楼市白皮书》梳理了16大看点，还原2016年楼市真相，迎接“聚变”2017。

转眼间，2016年也已经成为过去式。回首这一年的苏州楼市，年初风风火火，年中风头正盛，"金九"简直"疯狂"，进入4季度后却风云突变，楼市回归风平浪静：在各种"风"与"疯"之间，2016年的苏州楼市上演了一场恢弘的变奏曲。买房，从少部分人群的需求变成了全民的狂欢。落幕时分，2016年的成交以及各方面数据表现，尤为引人关注。

成交综述：

住宅成交环跌2成非住宅创5年新高

据房天下数据监控中心统计数据显示，2016年1-12月，苏州市区（含吴江8.1以后数据）商品房共计成交109695套，成交面积12413588.44㎡。住宅类商品房共计成交79791套，同比减少19121套，下跌19.33%%；成交面积10115256.47㎡，同比减少1686171㎡，跌幅为14.29%；非住宅成交29904套，同比增加9440套，上涨39.21%，成交面积2298331.97㎡，同比增加744181.80㎡，上涨47.88%。

不含吴江，苏州市区商品房共计成交94394套，成交面积1071660㎡7.93。住宅类商品房成交67549套，同比减少31363套，下跌31.71%%；成交面积8608255.83㎡，同比减少3193172.54㎡，跌幅为27..6%；非住宅成交26845套，同比增加6381套，上涨31.18%，成交面积2108352.10㎡，同比增加554201.94㎡，上涨35.66%。

2016年10月之前，苏州楼市整体环境宽松，各方面因素对于成交都是非常有利的。2014年开始苏州限购松绑，经历2015年一整年的酝酿，2016年苏州本地购房者和外地购房者涌入楼市的积极性高涨，如果用"全民买房"来形容2016年"变奏"前的苏州楼市氛围略显夸张的话，"全民关注买房"一定是每个市民的切身感受。

政策层面上，2015年以来的多次降息降准，5年期房贷利率已低至4.9%，据金融机构统计数据显示，2016年苏州平均房贷利率在4.41%左右；首套房首付20%；积分入学制即将启动等都是促进成交非常有力的因素。

与此同时，不得不提的是楼市的上游——土地市场。2016年苏州出让土地122宗共计收入超1446亿，不仅拍出了超百亿级的总价地王，也拍出了近40000元/㎡的单价地王。面粉价决定面包价，土地市场如此喧嚣，楼市成交焉能不火。

不过，必须面对的是，10月4日起，苏州楼市限购政策加码，外地户口购买苏州房源需提供1年社保证明且只能买1套；本地户口也只能买2套了；贷款方面，首次首付比例上调至30%，有1套住房无贷款记录或已结清，首付50%；尚未结清首套房贷者购买2套，首付比例80%！严苛的的买房资格审定、高昂的买房资金成本投入，楼市投资成分大幅缩水。

受到利好与利空政策先后影响，2016年苏州楼市商品房成交量前段上扬，后半段锐减；住宅成交波动大。非住宅则在限购后从低迷状态苏醒，成交量上涨明显，年度成交套数和面积都达到近5年高峰。

 

住宅成交篇（含吴江8.1以后数据）

1.开门风光金九疯狂

2015年下半年以来，来自全国各地的投资客涌进苏州楼市。这一情况在2016年1季度也得以沿袭。1月，苏州住宅成交10562套，2月4866套，3月9652套，1季度各月都几乎是2015年同期的2倍。

"金三"之后，飙速过高的楼市开始出现下挫苗头。去化过快，加之开发商出货量有所减少；同时不断攀爬的房价也在考验投资客的信心，到底还能涨多少？

2016年4-7月，苏州住宅成交同比都是比较惨淡的，成交套数持续下跌。这一情况在8月份有所改变，8月住宅成交8180套，同比呈现了正增长。

9月，吴江、市区双双土拍，除园区外，所有区域的楼面价都被刷新，黎里楼面价过万，相门楼面价接近4万元/㎡。9月住宅成交套数火速飙涨，9月29日、9月30日两天，成交套数都在1000套以上。

疯狂过后，苏州楼市回归理性，在调控政策影响下，投资客不得越雷池半步，刚需和首次改善置业者赢得理性购房空间。10-12月，苏州成交套数从断崖式下跌，进入到月均成交6000套以内的平稳模式。

 

2.区域：吴中吴江"霸屏"

吴中区地域面积广，楼盘众多，多年来都是楼市成交担当。2016年，吴中区住宅成交22714套，再一次成为区域成交老大。区域内尹山湖、独墅湖新双湖板块晋级楼市新贵，向改善转身；甪直成为吴中新的成交明星区域，苏州湾也在2016年大放异彩。中海双湾锦园、华丽家族太湖汇景、尼盛滨江城年度销售都在1000套以上，位列全市住宅成交前十。

新区狮山、科技城、浒通板块三足鼎立，改善、刚需分化明显又齐头并进，共同促进新区实现17260套的年度成交，位列各区第二。区域热盘恒基旭辉城以近2000套的年度成交套数全市no.1！

相城区在2016年度仍然以活力岛、高铁新城为主力成交板块，其中位于高铁新城的中海珑湾成交近1900套，为全市成交套数第二名。随着城建的推进，一些此前较边缘板块如黄埭、漕湖、平望等地楼盘去化也较为火热，这主要是价格相对较低的原因促成。东渡湖韵青城成交1200多套，排在全市成交前十。

姑苏区、园区库存较少，去化量自然也较低，两个区域都没有楼盘挤进全市成交套数前十，仅苏州唐宁府以26.05亿位列全市住宅成交第6。这两个区域内2016年推出的新品多为高端项目，如苏州唐宁府、铂悦犀湖、海胥澜庭、仁恒公园世纪等。

2016年8月1日起，吴江数据正式并入市区管理体系。吴江商品住宅共成交12242套，成交面积1507000.64㎡。吴江成交主要集中在与吴中交界的万科碧桂园、新城招商香溪源、城南板块的绿地江南华府、万科公园里以及苏州湾板块的蓝光天悦城、中房颐园等。

 

3.面积段：改善奋起直追刚需独大翻篇

据房天下数据监控中心统计，2016年苏州住宅成交面积改变了以往刚需独大的局面，改善需求释放的"洪荒之力"，并不亚于购房需求基数较大的刚需群体的购买力之和。

具体来看，90㎡以下（含90㎡）这类小户型，适合过渡的青年购房者、养老自住，也有部分投资客户看中小面积低总价的优势从而入手，这个面积段成交套数占比24%，并不算太高。

90-100㎡（含100㎡）面积段以及100-120㎡（含120㎡）是刚需偏改善以及改善中偏小的面积，一般来说收入稳定且相对较高的工薪族、新中产阶级会选择这个面积段。整体来看，100㎡以下房源投资成分较100-120㎡段略高。

120-144㎡（含144㎡）属于改善面积段，占比约26.87%。随着一些成熟地段楼盘的入市，以及土地成本整体上升，部分房企更倾向于附加值较高的改善型住宅，精装修、大平层依然是持续关键词，2016年，这个面积段房源新产品亮点频出，除了更人性化的大3房、4房，很多楼盘的叠加别墅纷纷登场，如万科湖西玲珑、当代万国府MOMΛ、建发独墅湾、阳光城愉景湾等等，颇受市场欢迎。购房群体多为换房需求，二胎政策全面放开，对这个面积段房源成交促进力度较大。

144-200㎡房源妥妥的改善型，大平层或者小别墅都很受欢迎。200㎡以上的别墅今年成交也比较好。北辰旭辉壹号院、绿地•博墅、融创石湖桃花源、万科遇见山等楼盘是今年高端改善型楼盘成交担当。

 

4.房价：一路飙升下半年"2"字头为主

回顾2016年苏州房价需要一点勇气。1月，住宅成交均价14614元/㎡，那时候很多小伙伴已经感慨房价很高。风风火火开场之后，房价一路飙升，在8月之前从未下挫。

2016年8月，传统成交淡季，房价略有松动，以价换量暗中进行；进入"金九"，房源集中入市，叠加土拍效应，成交套数猛增至全年高位。尽管有不少改善房源撑场，但仍然敌不过数量庞大的刚需平衡，住宅成交均价依然在低位。

限购新政之后，10月、11月住宅成交套数锐减，受此前推出的改善型房源陆续网签影响，房价又恢复到20000元/㎡以上。

纵观整年，苏州房价上涨6967元/㎡，年初不买房，一年又白忙此话不虚。好在政府对房价已有明文规定：同批次房源应当一次全部公示销售价格，实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%，4季度以来各大售楼处甚至将房源备案价格在售楼处公示，实现”明码标价”规范卖房。房价上涨过快的势头有望在2017年得到进一步控制。

 

非住宅成交篇（含吴江8.1以后数据）

1.年成交创5年新高住宅限购后势头更劲

据房天下数据监控中心统计，2016年苏州非住宅成交29904套，创下2012年以来新纪录。具体来看：

2016年1月，非住宅成交2662套开场就在高位。2月逢春节假期成交走低实属正常，金三银四一直到7月份。非住宅不断走低，甚至跌破2000套的关口。

与住宅成交节奏类似，8月、9月，非住宅成交也逐步走向高峰。

10月限购政策加码之后，住宅房源购买资格、贷款等各方面条件严苛，投资客将目光转向非住宅。从上表可见，10月以后，非住宅与住宅之间原本较大的差距正在逐步缩小，大有赶超之势。

 

2.区域：吴中"老大"稳如磐石投资公寓走俏

与往年一样，商铺、办公、写字楼成交起色不大，苏州非住宅市场主要还是公寓独大。公寓面积小、总价低，投资或者自住门槛都比较低。尤其在住宅限购之后，公寓的投资属性进一步凸显。大品牌，大型商业中心配套公寓类产品、交通便捷尤其是轨交沿线公寓产品颇受市场欢迎。

从区成交来看，非住宅成交套数no.1也是吴中区。2016年吴中区非住宅成交12895套，成交面积87.63万方，独占整个市场的1/3。吴中区主要是受惠润中环时代、花样城、大运城以及东山家和院等热门楼盘支撑。

相城区非住宅成交5905套，在各区域中位列第二。区域内天虹品上中心、高铁新城圆融广场成交都不错，天虹品上中心更是全苏州成交套数第二的项目。

吴江从2016.8.1-12.31共成交3059套，已超新区、姑苏和园区全年成交量，实力可见一斑。区域内热盘主要有吴江新城吾悦广场、恒业站前广场、云玺湖滨商务广场、金鹰商业中心等。

展望2017：

2016年已经过去，2017苏州楼市走向如何？

房天下数据监控中心就此发起专项调研，结果显示：44.21%网友看涨楼市，不过速度会放缓，仅有6.61%的网友认为2017年房价会大幅上涨。55.37%的购房者买房预算在200万元以下学区、轨交房是优先选择。

从2017年上市量来看，截止2016年12月7日统计数据，2017年苏州全市商品房（包括吴江地区）普通住宅、别墅、商业共计约168个项目预计约83200套（包括纯新盘和老盘推新项目）房源入市，加上目前市场存量138685套，（其中住宅房源存量96164套，商业房源存量42521套）2017年共计约221885套房源入市，而其中住宅约114721套，，商业项目房源107164套。

业内分析人士认为，受2016年土地出让价格较高影响，苏州未来低价楼盘将越来越少，2017年苏州住宅均价维持在”2.0时代”可能性大。不过受调控政策影响，短期内苏州房价不会过快增长，房价平稳将是主旋律，2017年对于刚需购房者以及有换房需求的购房者来说，是适合出手的一年。