中国传媒联盟 据 巨细热点 讯：对于上海土地市场来讲，由于未来上海新增建设用地保持“零增长”甚至“负增长”，土地资源将变得更加“寸土寸金”，“人多地少”的特征决定了上海楼市基本面中长期看好，而对于已经布局及希望进入上海的房企来讲，拿地面积的多少直接决定在上海未来市场的获益情况。因此，对于众多房企来讲，谁都不愿意放弃上海这块市场蛋糕，包括已经进入上海品牌房企、本土房企、众多外来性的房企，还有不少虎视眈眈上海楼市急于进入上海市场其他房企，都在争抢各自在上海楼市的地盘。

因此，即使在今年楼市低迷期，上海土地市场的表现仍然较为抢眼。

董家渡“地王”

总结：2014年上海土地市场四方面的特征

同策咨询研究部总监张宏伟认为，即使在今年楼市成交量进入低迷期，上海土地市场表现仍然不差，品牌房企重返一二城市，闽系等外来房企积极布局上海土地市场，上海土地市场表现仍然较为抢眼，甚至出现纯宅地面粉贵过面包的市场情况，“地王”现象也频现。具体来讲，2014年上海土地市场呈现出以下四方面的特征：

第一、即使在今年楼市成交量进入低迷期，上海土地市场表现仍然不差，今年土地出让金尽管出现同比24%左右的下滑，但仍然为历史上除了2013年之外的最高年份。

同策咨询研究部数据显示，截止12月17日，今年上海土地出让金累计成交金额为1577亿元，再加上年底(12月24-25日、31日)上海土地市场集中推地导致的成交小高峰，预计2014年土地市场成交总金额至少在1709亿元，尽管比历年最高值(2013年的2262亿元)下滑了24%，但相比过去几年上海土地市场成交总金额，今年1709亿元的成交总金额仍然是除了2013年之外的最高年份。

第二、品牌房企重返一二城市，闽系等外来房企积极布局上海土地市场，央企添柴加薪出手拿地，导致上海土地市场逆市翻红，“地王”频出，一定程度上突显房企布局战略的调整与上海城市的投资价值;

第三、纯宅地仍然是最受欢迎类型土地，优质宅地楼板价基本与周边售价看齐，面包基本与面粉价格相同，甚至更高，地价已经因为新增建设用地保持“零增长”甚至“负增长”而持续上涨;

第四、今年上海土地市场表现总体向好，但中间过程波澜起伏，年初“地王”热，但随后因为银行信贷紧缩、楼市低迷导致今年中间几个月土地市场表现相对平淡，但至第四季度，年底大规模推地的翘尾行情出现，包括董家渡“地王”，11-12月份集中推地等措施等，助推上海土地市场成交量达到小高峰。

趋势：上海商品住宅地供应稀缺将导致楼市中长期处于上涨状态

同策咨询研究部数据显示，2009-2014年商品住宅土地规划建筑面积(含综合用地)/商品住宅销售面积平均比值最高年度为2.32，最小仅为0.51，近6年平均值仅为1.21，2014年为1.35。

根据同策判断标准，当住宅土地规划建筑面积/商品住宅销售面积平均比值低于1.2时，上海商品住宅市场会面临供不应求及房价有上涨压力，当住宅土地规划建筑面积/商品住宅销售面积平均比值在3-6时，上海商品住宅市场处于供求合理区间。因此，从上述数据来看，无论是按照近6年平均值1.21，还是2014年的1.35，上海商品住宅市场均处于合理区间范围值。

但是，如果将上述数据中商品住宅土地规划建筑面积(含综合用地)中商办部分剔除(工作量比较大，短期内难剔除)，那么，上海商品住宅土地规划建筑面积与商品住宅销售面积平均比值就会降得更低，也就是意味着，市场上供应的商品住宅用地更少“面粉”更少。由此，上海住宅土地规划建筑面积/商品住宅销售面积的比值势必会低于1.2，供求关系会表现为供不应求，房价会有上涨压力，因此，从中长期来看，商品住宅地供应稀缺将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态。

从未来几年上海土地市场来看，由于未来上海新增建设用地保持“零增长”甚至“负增长”，土地资源将变得更加“寸土寸金”。这也就意味着上海商品住宅用地会呈现出逐年减少的趋势。而随着“央四条”、上海普宅标准调整、降息利好效应的显现，2015年上海商品住宅市场势必会升温，届时，房企对于住宅用地的需求会更为紧张，上海住宅用地市场或可能会出现地荒。这就导致众多房企争抢住宅用地，土地市场长期处于供不应求，溢价率楼板价双双上升，土地市场价格进入持续上涨通道。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，土地市场价格进入持续上涨通道，建造商品住宅的土地成本上涨，房价不可能不上涨，从这个角度来看，2014-2015年的住房用地计划即使全部完成，2014年住宅土地规划建筑面积(含综合用地)/商品住宅销售面积平均比值达到1.35这样的合理值，商品住宅地供应仍将是稀缺的，这将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态，最终将助推楼市“阶段性”爆发。

扫描二维码订阅张宏伟自媒体