随着近年来国家房地产业政策的调整,房企融资环境开始收紧,很多房企资金链骤然绷紧甚至断裂,房企破产情况屡见不鲜。来自人民法院公告网的数据显示,截至2019年7月底,全国已经有接近三百家房地产企业发布破产公告。

  能买房,真的并不代表会买房!不上心,90%的人会付出惨重的代价。

  房地产公司发生危机时涉及诸多疑难问题,比如对建筑工程款优先权的确定,各项债权的受偿顺序的确定等,但涉及面最广、债权人数最多、影响最大的则是购房者。一旦房地产公司破产,往往会导致很多购房者血本无归。笔者要讲述的一起房地产企业破产债权确认纠纷案例就是这样一个典型。然而,笔者发现,这个关涉到广大购房者身家以及行业稳定的重大问题迄今为止还未得到应有的重视。我们希望通过介绍这个案例向广大购房者提示风险,同时希望引起相关部门以及法学界的关注及讨论。

  简介

  2014年5月,郑先生与威海的一家房地产公司(以下简称“A公司”)签订《商品房买卖合同》,购买了A公司开发建设的某小区的七套底商,合同约定A公司以商品房预售的方式卖与郑先生,该商品房的用途为非住宅,仅作经商使用。合同约定A公司应于2015年9月30日前交付房屋。签订合同后,郑先生将全部房款一次性支付给A公司,共计人民币约一千六百万。

  令郑先生始料不及的是,虽然在建工程主体基本已经竣工,但是A公司的资金断链,导致楼盘成为烂尾楼 ,房屋迟迟无法交付,而A公司因为资不抵债,也进入了破产程序。

  无奈之下,郑先生只好向当地法院提起诉讼,请求法院判令A公司交付房产并办理权属登记。郑先生的内心想法是,在建楼盘主体已经基本竣工,如果能引入新的投资人,烂尾楼盘可以复盘继续建设,郑先生的第一诉求当然是希望拿到房子。万一烂尾楼盘无人接盘,郑先生则只好退而求其次,希望A公司能返还一千六百万元的购房款。

  然而,一审法院的判决让郑先生的想法全部落空。

  一审法院的判决要点如下:

  第一:根据物权法的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。案涉房屋虽备案登记于郑先生名下,但并不具有物权效力,所以案涉房屋属于A公司的债务人财产;

  第二:郑先生并非消费性购房,所以郑先生在债权上不享有优先权,只能按照普通债权处理。

  在本案例中,普通债权的偿付率大概在20%,这意味着郑先生支付的1600万元购房款中有1300万就这样不明不白地蒸发了。

  在这种情况下郑先生委托律师向威海市中级人民法院提起了上诉。律师虽然依法据理力争,二审法院还是维持了一审判决。

  下面围绕这个这个案例故事的焦点,笔者不揣浅陋,为大家阐述一下部分观点。

  争议焦点一:案涉房产是否属于A公司的债务人财产

  案例中,一审法院和二审法院均援引《中华人民共和国物权法》第九条的规定,即:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”,认定因案涉房产并未变更登记至郑先生名下,所以不产生物权变动的效力。

  不动产物权变动需要登记公示,这是世界各国的通例,所以一审二审法院在适用法律上看起来似乎没什么问题。但凡事不能绝对。《物权法》第九条有但书条款,即该条款的最后一句:“但法律另有规定的除外”。这说明,物权公示产生的效力并不是绝对的。

  最高人民法院2002年发布了一个司法解释《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》(以下简称“《破产规定》”)。《破产规定》第七十一条作了如下规定:

  “下列财产不属于破产财产:

  (1) 债务人基于仓储、保管、加工承揽、委托交易、代销、借用、寄存、租赁等法律关系占有、使用的他人财产;

  (2) 抵押物、留置物、出质物,但权利人放弃优先受偿权的或者优先偿付被担保债权剩余的部分除外;

  (3) 担保物灭失后产生的保险金、补偿金、赔偿金等代位物;

  (4) 依照法律规定存在优先权的财产,但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外;

  (5) 特定物买卖中,尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物;

  ......”。

  在案例中,郑先生和A公司通过签订《房屋买卖合同》购买了案涉房屋,对应具体明确的小区和门牌号,案涉房产属于特定物无疑。且上诉人已经一次性全款支付了购房款。按照上述规定,涉案房产不应认定为A公司的债务人财产,而应该认定为属于郑先生,即使案涉房产并没有进行物权变动登记。

  我们认为,破产法相对于物权法等一般民商事法律,具有特殊性,二者是一般法与特别法的关系。根据特别法优于一般法的适用原则,破产法作为特别法,在破产案件中具有优先适用的效力。

  《破产规定》这一司法解释是对《破产法》的重要补充,目的在于保证实质公平、保护人民群众利益和市场经济秩序。如果不对购房者的房屋产权利益予以特殊保障,仅依据形式意义的房屋产权变动登记主义,房地产企业一旦进入破产程序,就可以决定收回房产,广大购房者的利益将受到严重损害,从而构成实质意义上的不公平,影响人民群众利益与市场经济秩序。

  争议焦点二:在无法交付房屋的情况下,郑先生的债权是否可以优先受偿。

  事实上,对于购房者优先受偿的问题,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称为《批复》)有明确的规定。《批复》规定:“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。

  按照上述《批复》中的规定,购房消费者的优先受偿权优于建设工程价款债权、抵押权以及其他债权。但是,对于《批复》中第二条的“消费者”的界定在司法实践中存在争议,目前倾向于采用狭义的解释,即购房是直接用于满足生活居住需要,而不是用于经营。案例中的一审,二审法院也是遵循如此的逻辑认定郑先生并非属于消费性购房人,所以不能获得优先受偿。

  笔者非常拥护和支持国家对于房住不炒的政策和理念,对房地产市场健康,稳定,繁荣发展充满信心。然居安思危之下,假设我们采用这样的价值倾向,那么在末来的购房者中,将会产生庞大的人群无法达到《批复》中“消费者”标准,一旦房地产公司破产,这些购房者的利益将无法得到保护。近年来,房地产企业破产的案件呈不断上升之势,如果不能科学理性有效的处理对待,将有不计其数的购房人因无法成为消费性购房人不能得到优先受偿,而房产无不涉及巨量资金,这种巨量资金的骤然损失对每个个体及家庭来讲都无异于一种灾难,如果不能妥善解决,势必会影响行业及社会的稳定之基。而且,如果将这样的信号传递出去,也势必会影响持币待购的购房者的信心。在以往的情况下,购房者在购房时往往只需要关注房地产开发商是否五证齐全,但是,如果像这样的标准大行其道,那今后持币待购的购房者就必须要考虑一个风险,那就是如果房地产公司破产了,不仅可能拿不到房,购房款的安全也无法保证,那购房者要么就持续观望不买房,或者在买房时要求房地产商提供抵押和担保,这就势必大大增加商品房买卖的交易成本,而且将对本已迷雾重重的房地产业带来冲击。

  曾经,万科集团董事长王石的一句“房地产行业还缺乏自律精神”引发网民热议;如今,政府及官媒也几度强势发声,8月9日晚间,央行发布《2019年第二季度货币政策执行报告》,报告强调,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

  如今,中国经济增长进入新模式新阶段,各级政府由单纯追求GDP数量向追求质量转变。在改革过程中,中央领导多次强调要防范系统性金融风险,而房地产稳定向好对中国经济的重要性不言而喻。长远看,政府的不断调控与改革将促进房地产行业健康持续繁荣发展!