京沪杭卖地收入均超千亿 “地王”热催生风险

杭州再次成为经济放缓之下地方政府卖地的典型。

杭州市国土资源局公布的土地出让成交结果统计，今年前三季度杭州市区(含萧山、余杭)共出让土地171宗，面积606.9517万平方米，土地出让收入创近5年同期新高，达到1022.76亿元。

在北京，前9月，北京土地出让金已达1154.89亿，创造了同期历史新高，预计年内将突破1400亿；在上海，前9个月上海土地市场土地出让金额达1538亿，超去年全年(968亿元)1.5倍。

房企补仓意愿强烈，地方政府顺势推地，导致土地市场出现历史上罕见的“地王”年。截至9月底，据本报记者不完全统计，全国范围内已经出现的总价、单价地王超过15幅。

9月底国土部出声警示地王现象，严令一线城市年内不得再出地王。但房地产业内人士认为，这种警示起不到根本的作用，土地市场的火热难以明显降温，并将传导至销售市场。

地方大规模推地

“今年拿地比较多，首先是因为地方政府推地积极，选择余地较大。”佳兆业集团有关人士对本报记者表示。

很多城市今年土地供给量显著增长。从杭州卖地的结果来看，杭州主城区(不含萧山、余杭)是土地出让金的主要来源。机构统计显示，2013年1－9月，杭州主城区共出让81宗地块，成交总面积246.6100万平方米，土地出让收入达711.39亿元，创近5年新高。

其中，高溢价地块频频出现。不少外来房企“大鳄”强势进入争夺杭州优质稀缺地块。9月初原浙大华家池校区地块拍卖，总价高达130多亿元，成为杭州新的总价“地王”。

在北京，国庆前后，北京市土地整理储备中心在几天内集中发布了17宗经营性用地，总出让土地面积高达188.9万平方米，其中包括10块住宅用地，总面积达157.8万平米。在已经挂出出让的土地中，住宅类的地块也高达15宗，合计面积达到230万平米。加上已经出让的土地814万平米，预计全年住宅类土地出让可能突破1400万平米。而2012年前三季度的住宅类土地成交仅453万平米。

上海汉宇地产土地监测数据显示，今年9月，上海经营性用地出让金额达403亿，成为土地市场月度成交额排行榜第一名。截至9月27日，上海年内土地市场土地出让金额达1538亿，超去年全年(968亿元)1.5倍，稳居全国第一。

房企拿地意愿与政府推地可谓互为表里。很多房企在北京的表现可以“狂热”来形容。9月26日，海淀区环保科技园地块是今年北京第二块“限房价、竞地价”地块，中铁建以18.1亿元竞得，折合楼面价18562元/平米，而政府规定的商品住房销售限价为19000元/平方米。又一次是面粉价追上了面包价。

CRIC分析师李莹指出，今年以来，北京推出限房价、竞地价地块，是期望通过行政手段来平稳房价，但从环保科技园地块看，实际效果并不理想。这幅地块未来上市时的真实定价对政府管理也是个考验。

地方与房企合力之下，多个城市的土地出让金在7月份即已超过去年全年，到9月底则创下历史新高。

“地王”热催生风险

9月底，针对土地市场的问题，国土部召开部分城市开展房地产用地管理和调控工作座谈会，明令热点城市加大住宅用地供应力度，并严防高地价。

李莹认为，国土部此举对地方政府会产生一定的威慑作用，但地方对土地财政依赖情况未有改善，其对于提升土地出让收入的需求仍然存在，推地积极性不会明显降低。而且，最终土地成交价格主要由公开市场竞拍所决定，地方政府很难干预，今年以来房企销售业绩增幅尤为显著，融资环境亦相对宽松，资金状况良好，企业的高周转模式也导致房企需要不断扩展规模来提升利润总量，一系列因素促使房企拿地热潮仍将延续。

汉宇地产市场研究部总监付伟则认为，当前土地出让金额大幅增长与土地市场“热烧”不退有着密切关联。随着近期国土部发出严控高地价的警示，四季度一线城市土地市场将呈现高位回落。

21世纪不动产市场总监桑豫峰表示，土地制度尤其是土地出让制度不变，各地对土地收入的依赖就得不到根本解决，客观上也具有把土地卖贵的动力。开发商愿意高价拿地是市场行为，它们必须承担市场波动的风险。不过，令开发商不安的是，很多市场风险是由于政策变动带来的，而且无法预测。

中原地产市场研究总监张大伟指出，北京后期限房价竞地价每年有2万套的供应量，以及其他可能出台的长效机制将会在四季度逐渐出台，这对市场的影响非常大，有望逐渐抑制房价的上涨幅度。这也意味着，今年高价拿地的房企未来将面临一定的存货变现风险。

CRIC在三季度总结及展望报告中亦指出，今年以来国内“地王”项目不断刷新，推高了一二线城市土地的价格，使一二线城市开发风险加大，对此企业扩张应适当保持谨慎。

来源：http://house.china.com.cn/shanghai/view/698787.htm

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