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山东济南律师——刘国敏    人气:



刘国敏:降价正当时 维权需理性 做精明买房人

她是法庭上慷慨激辩的律师,建筑与房产领域的律师专家。

身为女性,她在理性职场上游刃有余,突破职业成长上的困境并始终保持女性睿智、优雅的特征。

她既像被爱笼罩着的女孩一般可爱,又像充满着能量的女人一般自信、美丽。

大女人素养,小女人情怀。她就是山东豪才律师事务所高级合伙人—刘国敏律师。

文/编辑 曲迎雪

 

睿智优雅的职场大女人

 

刘国敏:降价正当时 维权需理性 做精明买房人

 

提起律师,我们常常会想起影视作品中那些在法庭上慷慨激昂辩论的形象。其实随着社会经济的不断发展,律师这个职业已不仅局限于打官司,他们越来越多地活跃在社会生活的各个领域,成为我们身边的高级顾问。为了解这样一个看似神秘的群体,听听他们对济南楼市的看法、房地产纠纷类型以及购房时的风险防范的见解,我们走近山东豪才律师事务所高级合伙人刘国敏律师。

刘国敏律师深入房地产领域多年,具有较强的团队合作意识和团队领导才能,担任多家大型房地产企业的法律顾问,其带领的律师团队服务过城市综合体、高档别墅、旅游地产、旧城改造、旧村改造、工业园区等项目,在地产融资、土地收储、项目并购、建筑工程、房屋销售、物业管理、商业运营等整个房地产开发流程方面有着丰富的经验。

她的成熟优雅,她的干练睿智,她的才思敏捷,她的自信美丽,都成为这个职场中的大女人站稳脚跟的强大支撑。

四大类房产纠纷最让购房人揪心

今年以来,随着楼市新一轮的低迷,济南出现了不少因为楼盘降价、业主维权的现象。 刘国敏律师表示,上半年接手的案件中有不少房产纠纷案件,最常见到的房产纠纷主要有以下四种情况:一是没有取得预售许可证售房的;二是交房过程中房屋出现质量问题的;三是开发商延期交房的;四是房屋降价导致购房人大闹售楼处的。

第一种关于购买没有预售证的房屋问题。造成这类问题的原因是买房人购房时贪图便宜,买了这种明知道开发商没有取得预售许可证,甚至有些还没有取得土地使用权证的楼盘,片面的认为购买没有开盘的房屋优惠幅度大,购买后发现开发商手续办不下来,自己辛苦攒的钱也要不回来了。

第二种关于房屋质量的问题,这也是现在经常出现的纠纷。部分开发商在施工过程中,由于资金短缺或管理不到位,找了一些施工能力差的施工单位,甚至有一些施工单位层层分包或转包下去,给很多小的队伍进行施工,这种情况下就会导致施工质量难以保障。所以很多楼盘在交房时就会出现各种各样的质量问题,比如墙裂了、门窗质量不好、层高不够等一般质量问题,甚至还会出现有一些比如墙体倾斜等比较重大的质量问题。

第三种关于逾期交房的问题。目前山东省各地政府部门所要求的交房条件不一,济南市要求所有的开发商在交房的时候必须达到综合验收备案的条件。所谓的综合验收备案,就是交房时整个小区达到配套设施的完善。开发商和买房人签订的《商品房买卖合同》的网签范本,有一条约定的交房条件为“综合验收备案”或者“分期综合验收备案”。但是我们会看到一些开发商在《补充协议》里,把这个条款进行了强行的变更,变更为“竣工验收备案”,这种行为是不符合法律规定的。买房人在在交房时一定要确认开发商是否达到了综合验收备案的条件,如果没有具备可以向开发商主张逾期交房的违约责任。

第四种关于售房降价的问题。“很多买房人觉得我今天买的房子是一平方米一万元,到明天开发商降到一平方米九千元了,心里接受不了。”刘国敏表示,现在有些购房人会采取比较激烈的方式:围堵、挂条幅,甚至是发生暴力事件。举个例子,如果买汽车,汽车经销商有很多促销方式,赶上车展或节庆促销、过季产品、滞销产品的时候买就很便宜。而房子作为老百姓比较重要的财产,1平方米降1000元,买一个100平方的房子那就降十万元,购房人往往无法接受。但是在2008年、2009年房子价格疯涨的时候,有些房屋在一年两年以后价格翻倍,确没有人主动给开发商些奖励。所以如果开发商和买房人没有关于房屋降价补偿的约定,我认为开发商的卖价是一个市场调节的行为,楼市有风险投资需谨慎。

降价正当时 维权需理性

 

刘国敏:降价正当时 维权需理性 做精明买房人

 

2014年以来,济南各大楼盘都不约而同的打起了促销价格战。进入八月以来,济南房地产市场上纯新盘和加推楼盘持续不断。数据显示八月份明显打出优惠打折宣传的楼盘有55个,占在售楼盘总数的近半,以价换量成为开发商近两个月来的首选策略。究其原因,刘国敏律师认为有两方面原因:一是大家的消费更理性化了,虽然限购放开但不像过去房价一直涨的时候到处投资买房。另外一个是银行贷款收紧、地产融资困难,导致开发商资金短缺需要以降价促销的方式快速回笼资金。

楼市行情不好时,购房纠纷也随之增加。“购房人在维权时采取过激行为维权可能会矛盾激化,会影响开发商的正常经营,影响到附近居民的居住或者导致交通堵塞。”刘国敏律师建议:“如果出现纠纷,买房人先去找开发商协商。如果通过自己的能力无法协商的话,应在咨询了包括律师在内的专业人士之后,依法处理。

四大建议让您做精明买房人

为了免去后顾之忧,在选房及买房过程中购房者需要注意哪些问题呢?刘国民律师认为主要有以下四点需要注意:

第一,审查开发商的合法开发手续,一定要看开发商是否取得预售许可证。因为只有取得了预售许可证,您所购买才不是一个空中楼阁。

第二,在购房时一定要审查合同条款,例如合同约定的付款情况、贷款情况、逾期付款的处理方式、开发商的交房条件、开发商延期交房的违约责任开发商办理房产证的时间、延期办理房产证的违约责任等。

第三,选房时要多对比。我们现在买房不仅仅是是居住,可能还有投资的需求。为了避免在投资时选择性失误,多去看看附近的楼盘,不同的户型、是否学区房等可能会有不同的价格,买适合自己的房屋。

第四,一旦和开发商签约以后,一定要按照合同履行。买房人尤其是要注意自己的付款义务,如果因为自己付款逾期,有可能会导致开发商解除合同。因为这个原因解除合同的情况很多,可能买房人心里还觉得很委屈,“我不过逾期付款几天,开发商就给我解除合同,还扣我违约金、扣我定金”,但是如果买房人违约了,开发商是有权依据双方的约定解除合同并要求您承担违约金的。

购买学区房要审核入学条件

 

刘国敏:降价正当时 维权需理性 做精明买房人

 

马上又要到开学季,子女上学问题再次成为家长们关注的热点,尤其是在济南限购放开、市场整体不景气的环境下,学区房的丝丝变化更能牵动大家的神经。 刘国敏律师建议,购买学区房一定要审核入学条件。“我们遇到了一些买房人不了解这个情况,认为开发商开盘的这个楼盘就在这个重点小学的区域内,就买了这个房子,买了之后才发现只有一手房的才可以入学。”其实部分开发商给重点学校缴纳一定费用,但是该楼盘有可能仅仅是买一手房时才享受入学条件。如果你再二手买过来,你的孩子就无法享受这个入学条件了。另外还需要注意有一些开发商打着重点学校、重点学区房的名义来销售,但实际上是和学校没有相关的协议,购房者最好去所在辖区内的教委咨询一下。

另外,在买二手学区房时需要注意的是,一定要在买卖合同中约定出卖人户口迁出时间,如果不迁出的话会有什么样的违约责任,以免影响您的孩子入学。

预测:年底或是最佳出手时机

刘国敏律师认为,2014下半年将会持续上半年低迷的态势,观望情绪依然比较浓重,回暖应该出现在明年。“因为人的持续观望是有一个时间段的。我举个例子比如济南某个知名楼盘,最早开发的时候还比较便宜一平米大概四五千,后来一直涨到八九千,现在降也就降到八千多,不可能降回到四千,济南楼市没有很大的泡沫现象,刚需量依然大,因此楼市不会降价太大,尤其是好位置的楼盘的价格还是会持续稳步增长。”

“如果出手买房的话,我认为最佳时机在今年年底。”刘国敏分析,一般开发商在年底要还贷款,春节之前要付工程款,这时候资金压力大,资金回笼需求强。其实房产开发就是一个资本的运作,资金压力强的时候,他肯定会低价抛房的,所以年底买房是个不错的选择。

采访手记:

 

刘国敏:降价正当时 维权需理性 做精明买房人

 

与刘国敏律师的第一次见面,是在一年多前腾讯房产主办的媒体沙龙上。尽管那时对她并不是很了解,但却被他的激情、学识与幽默所深深吸引。后来,有机会读到她的博客,透过字里行间,深切感受到这是一个情感丰富、细腻、爱思考、有个性的人。

当真正走近、与她面对面时,她温文儒雅,言谈举止中透出大家气派;她从容不迫、旁征博引连续几个小时侃侃而谈,内容丰富,思维迅捷,风趣幽默又不失严谨;她行事有条有理、不急不躁。

和她深入交谈,她的思想、她的手势、她的表情、她的整个人,都会让你发现,这是一个思维缜密而又激情奔放的人。是一个专业敬业的“律师导师”;是一个自由自在的“精神贵族”;更是一位才华横溢具有预见力的“事业探寻者”。


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