降价正当时 维权需理性

2014年以来，济南各大楼盘都不约而同的打起了促销价格战。进入八月以来，济南房地产市场上纯新盘和加推楼盘持续不断。数据显示八月份明显打出优惠打折宣传的楼盘有55个，占在售楼盘总数的近半，以价换量成为开发商近两个月来的首选策略。究其原因，刘国敏律师认为有两方面原因：一是大家的消费更理性化了，虽然限购放开但不像过去房价一直涨的时候到处投资买房。另外一个是银行贷款收紧、地产融资困难，导致开发商资金短缺需要以降价促销的方式快速回笼资金。

楼市行情不好时，购房纠纷也随之增加。“购房人在维权时采取过激行为维权可能会矛盾激化，会影响开发商的正常经营，影响到附近居民的居住或者导致交通堵塞。”刘国敏律师建议：“如果出现纠纷，买房人先去找开发商协商。如果通过自己的能力无法协商的话，应在咨询了包括律师在内的专业人士之后，依法处理。

四大建议让您做精明买房人

为了免去后顾之忧，在选房及买房过程中购房者需要注意哪些问题呢？刘国民律师认为主要有以下四点需要注意：

第一，审查开发商的合法开发手续，一定要看开发商是否取得预售许可证。因为只有取得了预售许可证，您所购买才不是一个空中楼阁。

第二，在购房时一定要审查合同条款，例如合同约定的付款情况、贷款情况、逾期付款的处理方式、开发商的交房条件、开发商延期交房的违约责任开发商办理房产证的时间、延期办理房产证的违约责任等。

第三，选房时要多对比。我们现在买房不仅仅是是居住，可能还有投资的需求。为了避免在投资时选择性失误，多去看看附近的楼盘，不同的户型、是否学区房等可能会有不同的价格，买适合自己的房屋。

第四，一旦和开发商签约以后，一定要按照合同履行。买房人尤其是要注意自己的付款义务，如果因为自己付款逾期，有可能会导致开发商解除合同。因为这个原因解除合同的情况很多，可能买房人心里还觉得很委屈，“我不过逾期付款几天，开发商就给我解除合同，还扣我违约金、扣我定金”，但是如果买房人违约了，开发商是有权依据双方的约定解除合同并要求您承担违约金的。

购买学区房要审核入学条件

马上又要到开学季，子女上学问题再次成为家长们关注的热点，尤其是在济南限购放开、市场整体不景气的环境下,学区房的丝丝变化更能牵动大家的神经。 刘国敏律师建议，购买学区房一定要审核入学条件。“我们遇到了一些买房人不了解这个情况，认为开发商开盘的这个楼盘就在这个重点小学的区域内，就买了这个房子，买了之后才发现只有一手房的才可以入学。”其实部分开发商给重点学校缴纳一定费用，但是该楼盘有可能仅仅是买一手房时才享受入学条件。如果你再二手买过来，你的孩子就无法享受这个入学条件了。另外还需要注意有一些开发商打着重点学校、重点学区房的名义来销售，但实际上是和学校没有相关的协议，购房者最好去所在辖区内的教委咨询一下。

另外，在买二手学区房时需要注意的是，一定要在买卖合同中约定出卖人户口迁出时间，如果不迁出的话会有什么样的违约责任，以免影响您的孩子入学。

预测：年底或是最佳出手时机

刘国敏律师认为，2014下半年将会持续上半年低迷的态势，观望情绪依然比较浓重，回暖应该出现在明年。“因为人的持续观望是有一个时间段的。我举个例子比如济南某个知名楼盘，最早开发的时候还比较便宜一平米大概四五千，后来一直涨到八九千，现在降也就降到八千多，不可能降回到四千，济南楼市没有很大的泡沫现象，刚需量依然大，因此楼市不会降价太大，尤其是好位置的楼盘的价格还是会持续稳步增长。”

“如果出手买房的话，我认为最佳时机在今年年底。”刘国敏分析，一般开发商在年底要还贷款，春节之前要付工程款，这时候资金压力大，资金回笼需求强。其实房产开发就是一个资本的运作，资金压力强的时候，他肯定会低价抛房的，所以年底买房是个不错的选择。

采访手记：

与刘国敏律师的第一次见面，是在一年多前腾讯房产主办的媒体沙龙上。尽管那时对她并不是很了解，但却被他的激情、学识与幽默所深深吸引。后来，有机会读到她的博客，透过字里行间，深切感受到这是一个情感丰富、细腻、爱思考、有个性的人。

当真正走近、与她面对面时，她温文儒雅，言谈举止中透出大家气派；她从容不迫、旁征博引连续几个小时侃侃而谈，内容丰富，思维迅捷，风趣幽默又不失严谨；她行事有条有理、不急不躁。

和她深入交谈，她的思想、她的手势、她的表情、她的整个人，都会让你发现，这是一个思维缜密而又激情奔放的人。是一个专业敬业的“律师导师”；是一个自由自在的“精神贵族”；更是一位才华横溢具有预见力的“事业探寻者”。